说得直接一点，讨论合同履行情况的目的就是研判承租人是否已经占有、使用租赁物，并享受其商用、租用利益。合同履行状态的认定直接影响当事人的权利义务分配，即使租赁合同被确认无效，仍需分析双方是否已实际占有使用房屋、支付租金等事实。申言之，履行情况将决定已支付款项是否构成不当得利、是否需要返还以及返还比例。

　　根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应折价补偿。若承租人已实际占有使用违建租赁物，虽可主张返还租金，但出租人亦可提出要求承租人支付房屋占有使用费的主张。也就是说，虽然租赁物是违建时承租人可以主张退还租押金，但最终承租人能不能拿回租金存在很大的不确定性。

　　很多朋友一提到违建就容易和危房联系在一起，当然，不排除有的违建是危房，但二者仍然有所区别。

　　1.违建通常只是违反行政管理规定

　　违建指未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的房屋（《城乡规划法》（2019修正）第六十四条）。其核心在于程序违法性，但建筑物本身可能具备实际使用功能（具备使用层面的适租性，以下不赘）。行政机关有权责令出租人就违建改正或拆除，但并非必然导致租赁合同无效。

　　危房指“指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋”（《城市危险房屋管理规定》（2004修正）第二条第二款）。根据《民法典》第七百三十一条，出租危房危及承租人安全健康的，承租人可随时解除合同。

　　以违建为租赁物订立的租赁合同可能被认定无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　2.合同无效承租人可以要求退还租押金

　　经确认合同无效后，承租人可依据《民法典》第一百五十七条主张出租人退还已经支付的租金、押金。在司法实践中，局限于租赁合同的履行情况及下面一条的原因，从结果上看，承租人的诉求不一定能够完全实现。

　　3.出租人有权要求承租人支付房屋占有使用费

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。司法实践中通常参照合同约定租金标准，结合房屋实际使用情况确定房屋占有使用费金额。感兴趣的朋友们可以自己参阅一下以下案号的裁判案例：（2024）京03民终15423号、（2024）鄂01民终15945号、（2024）京03民终17972号、（2024）新01民终7174号。

　　4.既然是违建，为什么还要支付占有使用费

　　这在普通人看来是个很纠结的问题，笔者尝试简单解释一下。

　　这里面有三个层面的原因：第一，租赁房屋不一定始终是违建，出租人是有可能“取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设”的，一旦摘掉“违建”的帽子，那么租赁房屋就是正常的租赁物；第二，租赁房屋虽然是违建，但房屋是出租人付出成本建成的，从使用的角度，它有其适租性，承租人因占有使用租赁房屋而获益；第三，违建管理与房屋租赁是两个法律关系。违建是违反行政法规的行为，由行政机关管理、规制、处罚，这是行政法律关系；房屋租赁则是出租人和承租人之间的民事法律关系，虽然租赁合同无效，但承租人因占有使用房屋而获得利益，根据民法原理，应当返还不当得利。

　　违建房屋租赁纠纷涉及行政违法与民事合同效力的交叉判断，承租人虽可主张返还租金，但出租人亦有权提出支付房屋占有使用费。因租赁使用房屋过程中往往还涉及租赁房屋的实际占有使用情况、装饰装修、转租等问题，本文受篇幅所限，未能一一分享相应情况及提出解决应对思路。

　　从权益保障的角度，建议承租人租赁房屋前核查房屋权属证明，避免发生因租用违建产生的纠纷。如果已经面临租用违建产生的纠纷，因此类案件专业性强，建议与律师沟通解决思路与诉讼策略，以最大限度维护您的合法权益。（全文完）

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